עמ"נ 33013-11-10

1.        בפני ערר על החלטת וועדת הערר למחוז מרכז (להלן " ועדת הערר"), שאינה נושאת תאריך, בתיק ערר 9038/09  (להלן: " ההחלטה השניה"), בה נקבע כי החלטה קודמת של וועדת הערר מיום 2.6.10 (להלן: " ההחלטה הראשונה"), איננה החלטת ביניים, והיא ניתנת לערעור בהתאם למועדים הקבועים בחוק.

2.        אלה העובדות הרלוונטיות:

א.        תכנית פת/13/1228 (להלן: "התכנית"), פורסמה למתן תוקף ביום 30.5.06 (י.פ. 5534). מטרתה, כמצוין בסעיף 8 לתקנות התכנית, הקמת שכונת מגורים בת 192 יחידות דיור בבניינים בני 12 קומות; שינוי יעוד מקרקע חקלאית לאזור מגורים מיוחד, שב"צ (שטח לבנייני ציבור - ז.ב.); שצ"פ (שטח ציבורי פתוח - ז.ב.) ודרכים; קביעת תכליות וזכויות בניה מותרות.

            התכנית חלה על גוש 6399 חלקה 281 (להלן: "חלקה 281" או "המקרקעין") והיא משתרעת על פני 21 דונם מצפון לשכונת "חן הצפון" הממוקמת בצפון מזרחה של העיר פתח תקווה.

ב.         המערערים מתגוררים בשכונת  "חן הצפון", בששה בנייני מגורים בני 8 קומות כל אחד, הבנויים על חלק מחלקה 290 בגוש 6399, דירותיהם דירות גג או דירות הפונות לכיוון צפון. חלקה 290 גובלת עם המקרקעין מדרום.

ג.         ביום 27.5.09 הגישו המערערים למשיבה 1 - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת (להלן: "הוועדה המקומית"), תביעה לפיצויים, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: "התביעה" ו "חוק התו"ב" בהתאמה).

לטענת המערערים, התכנית פוגעת בערך דירותיהם, בכך שהיא משנה את אופי סביבת מגוריהם הפסטורלית והופכת אותה לצפופה, רועשת, עתירת בעיות תחבורה וחניה ופוגעת בפרטיותם. הבניינים המוצעים חוסמים את הנוף, האוויר והאור לדירותיהם, ובזמן הבניה, הצפוי להיות ארוך, תגרם ירידה בזרם התקבולים. בתמיכה לטענותיהם- צרפו המערערים לתביעתם חוו"ד שמאי.

ד.         הוועדה המקומית דחתה את התביעה על הסף, הן מהטעם שהמערערים לא הרימו את הנטל  להוכיח את  הנזקים שנגרמו להם והן מהטעם שהתכנית אינה פוגעת בשווי דירותיהם אלא משביחה אותן.

ה.        על החלטת הוועדה המקומית הגישו המערערים את הערר 9038/09, נשוא הערעור שבפני. לערר צורפו בעלי המקרקעין, כמשיבים 2, בהיותם חתומים על כתב שיפוי בנוגע לתכנית, לטובת הוועדה המקומית.

ו.         ביום 2.6.10 נתנה ההחלטה הראשונה, בה דחתה ועדת הערר את   מרבית התביעה, ומינתה שמאית מייעצת (הגב' דורית פריאל), על מנת שתיבחן שתי סוגיות בלבד:

האחת - השפעת הדלתא של מספר הקומות בבניינים שייבנו על פי התוכנית (12 קומות) לעומת מספר הקומות בניינים בהם מתגוררים  המערערים (8 קומות).

השנייה - השפעת אי הבהירות התכנונית בנוגע לשימוש בשטח הציבורי של התכנית.

ז.         ביום 3.10.10 פנו המערערים לוועדת הערר וביקשו לדחות את "יתרת הערר" ובכך לייתר את הפניה לשמאית המייעצת ולסלול את דרכם להגשת ערעור מנהלי.  הטעם לבקשתם הוסבר בסעיף 6 לבקשה:

"בהתאם, הואיל וכידוע ההחלטה (הראשונה - ז.ב.) אינה ניתנת לערעור בהיותה החלטת ביניים, למען החסכון בזמן ובממון מכול המעורבים, ומשמקובל על העוררים כי ירידת הערך לענין הדלתא בלבד עשויה שלא לעבור את החסם הקיים בסעיף 200 לחוק כאמור - אין לעוררים אלא לבקש את דחיית  "יתרת הערר" - לאמור אותו חלק מהערר שהינו מעבר לדלתא ואשר הופנה על ידי ועדה נכבדה זו בהחלטתה לבחינת שמאי מייעץ- כך שבסופו של יום ידחה הערר בכללותו"

ח.        במענה לבקשה, ניתנה ההחלטה השנייה של וועדת הערר ולהלן נוסחה:

" החלטת וועדת הערר איננה החלטת ביניים. ככל שהעוררים אינם מעונינים מטעמיהם הם לקיים הליך אצל שמאי מייעץ, הרי שעומדת לפניהם כמובן הזכות לערער גם על כך כמו גם על ההחלטה גופה במסגרת המועדים הקבועים בחוק".

ט.        המערערים פנו פעם נוספת לוועדת הערר ובקשו מועדת הערר להבהיר אם ההחלטה השנייה דוחה את הערר כולו מכוח סעיף 198(ו)(3) לחוק התו"ב. וועדת הערר דחתה את הבקשה להבהרה.

י.         על ההחלטה השניה, ומכוחה על ההחלטה הראשונה מיום 2.6.10 הוגש הערעור שבפני. המערערים מבקשים לקבל את הערעור במובן זה שהערעור יופנה לשמאית המייעצת על מנת שתעריך את שיעור הפגיעה (בהתייחס לכל המערערים) - בהתאם לסעיף 197 לחוק התו"ב, מבלי להביא בחשבון "מדיניות" כזו או אחרת בדבר "ההתפתחות הטבעית של העיר" / "העדר זכות קנויה" וכיו"ב הגבלות אפריוריות וגורפות שקבעה וועדת הערר.

3.         החלטת וועדת הערר מיום 2.6.10 (ההחלטה הראשונה):